Đầu tư căn hộ cho thuê có vỡ mộng?

Vài năm trước, khi thị trường bất động sản  Hà Nội bắt đầu hồi phục, nhiều người đổ xô mua căn hộ chung cư, đặc biệt là loại trung và cao cấp để đầu tư, cho thuê đón đầu đà tăng trưởng của nền kinh tế. Một báo cáo của 1 sàn bất động sản uy tín tại Hà Nội cho thấy trong 2 năm qua, mỗi năm thị trường có 40.000 căn hộ được chào bán, 70% số này mua để cho thuê. Tuy nhiên, hơn 1 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ gia tăng khiến giá thuê chững lại và đi xuống.

Anh Tuấn Hói (ngụ quận Tây Hồ ) cho biết năm 2016, sau khi mua căn hộ  Mipec Long Biên  Long Biên  giá 3  tỉ đồng (diện tích 86 m2), anh đầu tư thêm 400 triệu đồng làm nội thất để cho thuê. Sau đó, anh tìm được người thuê với giá 800 USD/tháng.

Tháng 10 này, khi hết hạn hợp đồng, khách muốn thuê tiếp với điều kiện anh phải giảm giá vì thị trường đang có rất nhiều căn hộ cho thuê để lựa chọn với giá thấp hơn nhiều. Suy đi tính lại, anh quyết định rao bán nhà giá 3,5 tỉ đồng nhưng chưa có người mua. "Tôi thà bán căn hộ tìm đất hoặc nhà giá thấp hơn mua để cho thuê chứ nhà giá cao mà cho thuê thấp, tính ra một năm thu về không bằng tiền gửi ngân hàng" - anh Tuấn tính toán.

Căn hộ 120 m2 ở Park Hill, khu đô thị Times City hiện có giá bán 5,2 tỉ đồng nhưng giá thuê chỉ 22-23 triệu đồng/tháng, giảm đến 3-4 triệu đồng so với trước. Tính ra tỉ suất sinh lời trên đầu tư rất thấp.

"Lúc mua, tôi nghĩ đầu tư để cho thuê vì khi ấy giá thuê rất tốt, các dự án bên quận Hoàng Mai giá thuê đến 1.200-1.300 USD/tháng với cùng diện tích. Ai ngờ mua xong, giá thuê ngày càng giảm. Vài tháng trước, giá giảm còn 1.000 USD/tháng nhưng vẫn ít người hỏi nên tôi phải bán. Rất lâu mới có người mua nhà nên giờ tôi chẳng mặn mà với phân khúc này nữa" - chị Vân , vừa bán căn hộ tại Park Hill, khu đô thị Times City , kể.

Theo tìm hiểu, hiện một số căn hộ phân khúc trung bình ở hà Nội giá mua khoảng 2-3 tỉ đồng, trước đây cho thuê được 14-15 triệu đồng/tháng nhưng nay nhiều căn phải giảm giá thuê 10%-15% mới giữ được khách. Tại một số dự án ở khu Đống Đa, nhà đầu tư đã giảm từ 30%-40% giá thuê mới hy vọng tìm được khách hàng. Nhiều người khác chuyển từ cho thuê sang rao bán để thu hồi vốn vì hình thức đầu tư này ngày càng kém hấp dẫn.

Chuyên gia bất động sản Nghiêm Đăng Quang cho rằng nguyên nhân nhiều người thất vọng khi đầu tư căn hộ cho thuê và buộc phải bán tháo với giá rẻ, thậm chí chịu lỗ là do trước đây (năm 2015-2016), dự án căn hộ cao cấp bung hàng quá nhiều, đến thời điểm bàn giao là 2017-2018, đã tạo ra lượng lớn nguồn cung ở phân khúc cao cấp, tạo áp lực cho thị trường. Trong khi đó, nhu cầu không tăng kịp dẫn đến hiện tượng mất cân đối cung cầu làm cho giá thuê sụt giảm.

Điều đáng nói là giá trị căn hộ không tăng theo thời gian mà còn giảm vì chủ nhà cho thuê phải trừ đi thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, khấu hao... Chưa kể, tỉ lệ bỏ trống bình quân 10%-15% mỗi năm làm cho suất đầu tư căn hộ cho thuê không hấp dẫn trong bối cảnh nguồn cung tăng liên tục.

Theo một chuyên gia bất động sản, đồng thời đang tham gia dịch vụ thuê và cho thuê căn hộ, nếu là căn hộ dịch vụ cho thuê, có đơn vị quản lý, giá thuê trung bình 8-18 triệu đồng/căn/tháng tùy theo vị trí là rất tốt. Tuy nhiên, với những đơn vị đầu tư dạng này có thể cho thuê ngắn hạn (vài tuần, vài tháng) mà không yêu cầu khách phải thuê cả năm.

Trong khi đó, những người đầu tư nhỏ hoặc cá nhân mua căn hộ để cho thuê hầu như không mấy thành công. Bởi họ bỏ ra số tiền lớn đầu tư căn hộ, phải cho thuê giá cao mới có lãi nhưng khách thuê căn hộ ngại trả chi phí quản lý, dịch vụ và bị buộc phải thuê dài hạn…. "Người đầu tư nhỏ lẻ tốt nhất nên chọn mua nhà phố để cho thuê sẽ hiệu quả hơn vì giá nhà đất luôn tăng nhiều hơn chung cư. Vì vậy, việc nhiều người thất vọng khi bỏ tiền đầu tư chung cư cho thuê rồi phải bán rẻ là vậy" - vị này phân tích